フリーランス、家を買う

2015年06月16日(火)【
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タイトル誇張したよ! やったねmasakiさん!

と、いうわけで、今年のド最初から色々と動いてまして、それとなく親しい人には話をしてたりもしたんだけれども、ついに僕も一国一城の主(的なもの)として、新築一戸建てを構える段となりました。褒めて!

とは言え、バックグラウンドとして何の保証もない裸一貫フリーランスのこの人生。当然のことながら色々と苦労したこともあったりしたので、今回はその事をモフモフ語ってみようかと。

フリーランス人生もはや10年。ようやく、僕も「資産」を手にする事が出来たというお話。

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家の購入を決意した経緯

決意というか、結婚当初から嫁さんと「一戸建て欲しいね。中古でもいいから、自分たちの城が欲しい」と話合ってて、とは言ってもこの宙ぶらりんなポジションのフリーランスことmasakiさんだから、なかなかそれを実現するにはほど遠く、「もしかして俺、嫁さんの夢叶えられないんじゃないだろうか…」などと絶望した事n万回。

しかし、ふたりの子宝に恵まれ、仕事も決して楽とは言い難いが安定の兆しを見せ、堂々と嫁さんに確定申告の書類を見せる事が出来るようになるころには、幼児となった子供たちを制御するには3DK(四畳半含む)では狭すぎることを痛感。

当初はやっぱり、今は安定してても来年はどうなるか? 等と言った不安により、確実に購入出来るであろう中古住宅を探していたのだが、どうにも条件が合わぬ。

かなり話を詰め、中古住宅購入のためのローン審査まで進んだものの、どうにもテンポが悪くタイミングもふにゃふにゃして結局諦めると言ったこともあり、さぁどうしたもんか と言ったところで、自分たちが思う限りなく理想に近い場所で空き土地が出ていたため、とりあえずダメ元で問い合わせてみようってことで管理している工務店に電話をかけたところ、恐ろしい勢いで話が進んで行ったと言うのが大体の経緯。

割とタイミング的なものって直感的に信じてるところがあって、トントン拍子に話が進んだ事、自分たちが動きやすいタイミングで話し合いが出来た事、社長と話が合って仕事貰えるようになったことなどの要因が重なって、新築で注文住宅として一戸建てを購入する事を決意した。

フリーランスの難関

これは誇張でも何でもないとは思うんだけど、とにかく身元の保証が弱いフリーランスはまとまったお金を手に入れるのは難しい。

何度も書いているが、ちょっと仕事を得られるようになってくると、現金を手にするのは楽になるものの、○千万クラスになると途端にハードルが跳ね上がる。

なぜなら、そもそもの融資枠自体が少ないからだ。

これが公務員だったりすると信用度が非常に高いのでローンなどの融資は楽なのだけれども、零細こじらせた自営業者と言うのはここでまず躓く。

何よりも大変なのは住宅ローンとして融資を受けると言う事。組織というバックボーンのない個人事業主は融資枠が小さいので相当な実績を持つしかない。

大体多くで聞かれる相場として、青色申告の場合、年収の5倍〜6倍は可能と言われているが、これは金融機関によって全然変わってくるので注意。

例え年収がっぽりだぜWAHAHA!であっても、今度は税金を筆頭に国民健康保険、子供を保育園に通わせている場合は世帯年収による換算で保育料が決定するので、嫁さんが稼いでたりするとそれだけで支出がでかくなる。

ほとんどの人はそれなりに節税対策をしている事だろうが、稼ぎすぎると融資枠は増えるが、税金などで収入の大半が飛び、かといって節税に節税をすれば融資枠は減るというジレンマと戦わなければならなくなる。

この辺りがなかなか歯がゆいもので、どうすれば帳尻を合わせられるかという点で悩まなければならないところだろう。

なんで今回わざわざタイトルに「フリーランス」なんぞ狙ったかのように書いたかというのは、組織人と比べて不利になりやすい、なる傾向に陥りやすい立場だからこその話を書きたかったからだったりする。

と、いうわけで住宅ローンについての最初の最初

上記の通り、会社勤めであったり公務員だったりすれば、ある程度の収入があれば決して高いハードルではないが、フリーランスという立場上住宅ローンと言うのは鬼門に近いものがある。

特に自分が世帯主の場合は降り掛かる責任に加えて、しっかりとした収入が前提となる事や、ローンを組んでしまうと後戻りが出来ない、そもそもの収入状況(書面的な意味で)を鑑みるに、住宅を購入出来る融資枠にすら届かないと言うのは決して少ないケースではないだろう。

まずこの点について、僕も融資担当の人に言われるまで知らなかったんだけれども、住宅ローン(それ以外もあるんだけど)などのような超高額融資において、特にフリーランスの場合はパートナー(要するに嫁さん)との世帯年収からローン申請をするのが良いと言う事。連帯債務というらしい。

もしパートナーと共働きで、会社員などのお固い組織で働いているのであれば、主債務者はパートナーとなるが、一定の割合を世帯主が負担する事で融資枠を一気に引き延ばしてしまうと言う方法だ。

男として、一国一城の主を目指すのであれば自分の力だけで…! と思う気持ちやプライドもあるかもしれないが、こういう方法もあると言う事は知っておいても良いと思う。

今回、僕が幸運だったのは嫁さんが結構お固い職種だと言う事もあり、融資においては多少有利に働いたという事だと思う。

こればかりは賛否両論というか、色んな考えがあるとは思うが、僕ら夫婦は連帯債務として主債務者を嫁さんとし、連帯債務者として僕が入る事にした。

ちなみにこの方法の場合、どの程度の割合で融資を受けるかと、便宜上の割合決定をしなければならないのだが、その割合分だけお互いに「住宅ローン控除」が発生するので、確定申告時は自分が受け持つ負債の割合分の1%を申告する事が出来る。

序文で「タイトル誇張」と書いたのは、僕一人の力で出来た事ではないから というわけである。

僕がしなければならない事

さて、連帯債務でローンを受ける事になったのだが、当然の事ながら、自分自身が受け持つ融資額自体は減ったとしても、ちゃんと返済するに足る能力があるかどうかは審査を受ける事になる。

大体の場合は過去3年分の確定申告書類や所得税の納税証明や所得証明などかなりたくさんの書類を用意しておかなければならないし、その額が小さいとやっぱり不利になる。

幸い、僕の場合は過去の申告分合わせて審査を受けた結果、住宅価格よりも若干多めに融資を受けられることが判明したものの、かといって満額融資とか怖くて仕方ないので、必要分だけの申請。

融資担当の人に言われたのだが、とにかく税金を払った証明を出しておいて欲しいと。確定申告時にゼロ申告(所得税が0円の状態)だとかなり不利になるので、もし住宅の購入を考えるのであれば、最低3年はちゃんと所得申告して税金を納めておくようにしたいところである。

とにかく担保となる組織が後ろにない以上は書面で全て勝負するしかないので、この辺りは細かいが頑張る。

あと、帳簿も全部必要なので予め揃えておこうね。

住宅ローンのあれこれ

さて、これは僕も色々調べたり教えてもらったりで、変に頭でっかちになってしまったところもあるんだけど、よくある「住宅ローン審査の基準」みたいなものについての僕のお話でも聞いてくりゃれ。

青色申告だといくら借りられる?

まず、一番最初に書いたように「青色申告の場合、住宅ローンの融資枠は年収の5〜6倍」という話だが、これは大体合ってるけどそうとは限らないという感じらしい。

4倍くらいのところもあれば、7倍くらいまで行けちゃう場合とか、金融機関次第だったり、もっと深く書面の情報や信用情報を勘案した結果、かなり大きく枠が貰えるということもあったりだとか。

要するに返済能力の有無なので、返せそうって判断してもらえたらってところらしい。

クレジットカードや借金があるとダメ?

これは僕っちかなり調べたし、心臓バクバクで最も怖かったところだ。

と言うのも、「確定申告しやすいから〜」とか、「今必要な機材だから〜」とかでガッツリとクレジットカードで買物しまくってるので、毎月の返済額はそれはそれで結構でかい。

あと、使っていないがクレジットカードを契約した際に勝手にキャッシング機能がついてきて、さらに勝手に増額されたりとかで、使ってもないキャッシング機能が足を引っ張って審査に落ちたみたいな体験談とかあるもんで、頭を抱える日々もあった。

ちなみに、クレジットカードもキャッシングも、使っていなくてもカードを所持している以上は「利用上限額一杯まで借りている」と同じ扱いになるとのこと(ちょっと語弊があるけど)。

あと、消費者金融系のカードローンなんかを持ってると一発アウトとかそう言う話も聞くが、これは持ってないので確かめようがないんだけれども、実際金融機関の人に聞くと、別に持ってても問題ないとの事。

要するに「この人は返済能力があるかどうか」でしかないので、信用情報や返済状況、滞納歴などで問題がなければ、そこまで致命的なもんでもないらしい。

むしろ、ちゃんと返済出来ている、期日に滞りなく入金、返済が出来ている、悪質な滞納はしていないのであれば、信用が上がるケースもあったりするのだとか。

逆に、一枚もクレジットカードを持っていない方が危険な事もあって、「この人は何らかの理由でクレジットカードを持てないのでは?」とかそう言う話になっちゃうらしい。

が、この場合は金融機関から住宅ローン申し込み時に「うちの提携クレジットカード契約してね。金利下がるから」とか話が来るので、大きな問題でもないかもかも。

まとめると、クレジットカードもキャッシング類も、「ちゃんと返済してればOK(全済でなくてOK)」と言う事で。とは言っても金融機関によって違う。これは覚悟しておかなきゃならんことかもしれない。

住宅ローン審査を有利にするには

簡単なまとめだけれども、住宅ローン審査という鬼門を突破するにあたって、こちらでしておいた方が良い事や金融機関からの提案によって有利に働く事もあるみたいなので、ちょっとした一例。

  • 融資を受ける予定の金融機関で通帳を持っている(基本)
  • その金融機関の金融商品を複数契約している(定期積金・提携クレジットカード・提携カードローンなど)
  • 給料(フリーランスの場合は報酬など)の受け取り口座を持っている
  • 金融機関の株主(信用金庫の場合は出資者)である

などもポイントらしく、口座にたくさんお金を入れている、定期積金で毎月定額を貯金していると言うだけでも取引があるということなので良いとのこと。

クレジットカードやカードローンの契約は金利を若干でも下げる事が出来たり、金融機関の出資者になる事で融資を降りやすく(?)するとか色々テクニックがあるんだとか。これらは融資担当の人が色々とお勧めしてきてくれるので、可能であれば契約するとか、拒否するとか選べば良いと思う。

住宅ローン審査の意外な落とし穴

クレジットカードもキャッシング類もちゃんと返済してるし、延滞もない。しかし、審査に落ちたというケースが稀にあると言う話を、工務店の社長から聞いたのだけれども、これの理由が結構意外なもので

  • 携帯電話料金の滞納歴
  • レンタルビデオの返却滞納

が引っ掛かって住宅ローンの審査に落ちたというのだ。

物品にしてもお金にしても「借りた」という履歴は一定期間残り、もしも悪質な滞納が続いた場合、その滞納情報が信用情報機関に登録されてしまうため、いわゆる「ブラック」扱いとなる。

レンタルビデオや携帯電話料金で? と思いがちかもだけれど、これらも立派な「返却・返済・支払」等の義務の発生するものだといえば納得もできるものだ。

つい先日、某携帯電話3大キャリアのうちの白いので、でっかいトラブルがあったと記憶しているが、詳細は各自調べてもらうとして、その辺り自分は該当してないかチェックしておいてもいいかもしれない。

住宅ローンの特殊性について

金融関連に詳しい人であれば当然の事なのかもだけれども、割と疑問だったことについての小話。

住宅ローンってのはかなり特殊で、建築会社や工務店、ハウスメーカー等で住宅を成約した際、その支払いは住宅完成後となるわけだが、着工から完成までに3ヶ月〜半年程度かかるわけで、その間に建築側は資材を購入し、大工さんに給料を払わなければならないため、ある程度まとまったお金を先に支払っておかなければならなくなる。

頭金がある場合はそれで充当するケースもあるが、最近は頭金無しオール住宅ローンというケースも少なくないし、とは言っても、住宅ローンとして融資を受けたなら、その時点で返済が発生するわけだから、3ヶ月〜半年程度、今住んでいるところの家賃+住宅ローン返済という状態になってしまう。

さすがにそれだとワケが分からないというか、返済滞ってしまう可能性が高いため、完成までの間に必要な金額は「つなぎ融資」として住宅価格の半分を別途借り受け、住宅ローン実行の際にまとめてしまうという形が取られる。

例えば住宅本体+諸々の費用の合計が2000万として、2000万の融資を受ける場合、初回と第二回の建築側への支払額は約500万ずつで合計1000万。

住宅完成後に全額支払になるんだけど、その時に正式に住宅ローンとして2000万融資が実行され、先の「つなぎ融資」分である1000万を相殺する という流れだ。

ちょっと説明難しいのと、住宅ローン審査が通っていれば、特に気にする話でもないので、スルーでいいんだけど、まーこういうからくりがあるってことで。

そこら辺仕組みがよく分からず疑問符ばかりが浮かんでたんだけど、そういうことなんだなぁと。

土地付きと借地どっちがいいの?

今のご時世的に、より賛否両論はあろうが、我々は借地という選択をした。

これは色々考えたんだけれども、

  • 土地付き住宅ともなると、さすがに連帯債務でも厳しい可能性が高い
  • 子どもが将来帰ってくるかどうか分からないのに、ずっと同じ土地に居続けるか分からない
  • 夫婦それぞれ近所に実家がある
  • 地主さんが話分かる人で、場合によっては最終的に土地の購入も可能っぽい
  • 70年契約なので、生きてる間に立ち退きの心配はない

などなど、僕たちの場合は特に土地付きである事にメリットを感じなかったのが最大のところだと思う。

が、デメリットがあるとするなら。

  • 土地付きで購入する方が融資枠は増える(万が一返済が滞っても、そのまま土地を担保に出来る)
  • 住宅本体に比べて担保としての価値が圧倒的に高い(家は経年で価値が落ちるが、土地は落ちない)
  • 借地の場合はローン返済最大年数が基本30年だが、土地付きは35年である(借地でも35年行ける場合があるが、審査が厳しくなる場合有りだったり、国の制度、ローンのプランなどで変わることもある)

主に、資産価値の高さによって得られる担保を持つ事が出来ないということが挙げられる。

今のところその目算はビタイチ立っていないが、もしも僕がなんらかの理由で事業を拡大しまくり、何らかの形で融資を受けなければならない場合、土地がある方が受けられやすいというのはあるだろう。今のところそんな予定はないのでいいのだけれども。

この辺りは僕自身が仕事の上で不動産会社と多く関わる機会があって、昔からどっちが良いかと言う事については自分なりの結論があったので、特に迷いなく借地で行こうと言う事になった。

そんなこんなで自分の家です

まだ地鎮祭を済ませたばかりの着工直後で、完成は秋になるんだけれども、ついに僕も自分の家を手にする事が出来る。

まだ人生始まったばかり感漂ってるのに、もう思い残す事もないなくらいの勢いではあるのだけれども、家族みんなで楽しく暮らせるような、そんな家となるよう、大切に住んでいきたいとも思っているわけだが…、問題がないわけでもない。

借地で家を建てながら、僕の仕事部屋を確保する関係で、妙に住宅価格が上がってしまい、これからの返済大丈夫かよ…という不安はやっぱり拭いきれない事もあるんだけれども、新居での僕の仕事部屋は何とびっくり拡張かまして6畳間になるわけであることよ。

さて、このブログ名どうしようか…。

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